近來(lái)，一線城市又一輪房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)引發(fā)關(guān)注，就連合肥、南京、廈門、濟(jì)南等二線城市，房地產(chǎn)銷售也是“量?jī)r(jià)齊飛”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)表明，8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格上漲的城市有所增加，漲幅擴(kuò)大明顯。對(duì)此，杭州等地的政府部門連夜行動(dòng)，采取緊急措施重啟限購(gòu)。有觀察者稱，這是房地產(chǎn)調(diào)控的重新收緊，不排除更多地方加入這一“折騰”的隊(duì)列。

“折騰”的說(shuō)法并不過(guò)分，“折騰”的效果卻值得觀望。從當(dāng)年的一股腦行政限購(gòu)、限貸，到部分地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迅速降溫，再到逐步淡化干預(yù)手段、去庫(kù)存，而后出現(xiàn)如今的政策困境，表明了政府調(diào)控定力的不足，以及精準(zhǔn)識(shí)別、差異對(duì)待的功力欠缺。事到如今能不能壓住房地產(chǎn)重燃的烈火，避免“樹(shù)長(zhǎng)到天上去”，關(guān)鍵不在“限購(gòu)”，而應(yīng)抓住“房貸”這個(gè)七寸所在。

之所以說(shuō)“限購(gòu)”沒(méi)有那么重要，一方面在于北上廣深該限購(gòu)的仍然在限購(gòu)，還有一些地區(qū)采取了“二次限購(gòu)”，可作用很有限；另一方面，二線城市去庫(kù)存與城鎮(zhèn)化的任務(wù)仍然在，不能“甘蔗兩頭甜”，倘若誤傷了“剛需”就得不償失。更重要的，一味加碼“限購(gòu)”的戶籍與社保門檻，在個(gè)別極端情況下會(huì)加劇惡化人們的預(yù)期，催生假離婚、“騙房票”的荒誕劇。

背后更深層的道理在于，“限購(gòu)”更多屬于行政化調(diào)節(jié)手段，“限貸”才是具有市場(chǎng)化調(diào)節(jié)功能的金融手段。當(dāng)前，推高房?jī)r(jià)的力量并不是首次購(gòu)房群體，而是大量的二次、改善型群體，他們希望將十年奮斗的血汗錢加上更高的杠桿，實(shí)現(xiàn)從“90平米國(guó)民戶型”向大三居、雙衛(wèi)生間的過(guò)渡。這種過(guò)渡顯然離不開(kāi)銀行信貸的支持，催生了“300萬(wàn)原值”加“300萬(wàn)貸款”的拼搏。

在現(xiàn)行信貸政策下，實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)并不難。購(gòu)房者有需求，銀行有額度，中介有招數(shù)，三口之家月入2-3萬(wàn)，對(duì)1-1.5萬(wàn)的還貸壓力可能并不太難受。利率很低很劃算，未來(lái)的收入增長(zhǎng)與通貨膨脹完全可以覆蓋；更何況，每年20%以上的房?jī)r(jià)漲幅更提供了擔(dān)保，所以才有上海小夫妻的“貸款加杠桿”，才有消費(fèi)貸款鬼魅般的陰魂不散。這，才是本輪房?jī)r(jià)上躥的真實(shí)誘因。

所以，要想樓市退燒，治理者必須先降降房貸的溫度，一是對(duì)首次購(gòu)房者足夠支持，對(duì)中小戶型足夠支持；二是總量控制，不僅看貸款的成數(shù)，還要關(guān)注貸款的總量，不能說(shuō)只有“首付三成”一條不及其余。房?jī)r(jià)漲了這么多年，誰(shuí)名下的房子不值二三百萬(wàn)，難道就可以由此撬動(dòng)千萬(wàn)豪宅？那樣的話，恐怕再也沒(méi)人有信心投資實(shí)業(yè)，再也沒(méi)人有信心靠踏實(shí)工作贏得未來(lái)。撇去房地產(chǎn)的泡沫，這一口號(hào)前后喊了二十年，是時(shí)候落到實(shí)處下狠心區(qū)別調(diào)控，精準(zhǔn)出手了。