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中國房地產(chǎn)是不是泡沫?
4、 供需錯(cuò)配的背后:土地制度
土地在地區(qū)之間的供需錯(cuò)配,導(dǎo)致了部分城市土地供應(yīng)不足,房價(jià)高速上漲。而大部分地區(qū)土地供應(yīng)過剩,庫存高企。而在這背后,正是中國特有的土地制度。
對于中央政府而言,房地產(chǎn)是穩(wěn)增長重要的政策工具。房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè),占經(jīng)濟(jì)的比例要超過20%。對于存在增長目標(biāo)硬約束的中央政府而言,自然無法坐視房地產(chǎn)持續(xù)低迷。從1998年的房地產(chǎn)市場化改革,到2008年四萬億時(shí)出臺(tái)的樓市政策,再到今年2月的下調(diào)首付比例,背后無不具有穩(wěn)增長的考慮。
另一方面,出于社會(huì)輿論的壓力,政策制定者也無法坐視房價(jià)長期快速的上漲,必須出臺(tái)政策調(diào)控樓市。這種糾結(jié)的心態(tài),造成了中國樓市另一個(gè)特有的現(xiàn)象:短周期。當(dāng)樓價(jià)下調(diào)一段時(shí)間,政策就會(huì)出臺(tái)刺激樓市。當(dāng)樓價(jià)上漲一段時(shí)間,政策就會(huì)收緊來打壓樓市。所以,全世界大多數(shù)國家包括中國的香港地區(qū),房地產(chǎn)通常會(huì)經(jīng)歷持續(xù)多年的長周期。但中國過去十多年內(nèi),就已經(jīng)經(jīng)歷了4-5次房價(jià)短周期,背后都是政府的有形之手在起作用。
對于地方政府而言,土地的作用更是三位一體的:既是財(cái)政收入的來源,又是貸款的抵押品,還是招商引資的政策工具。
一方面,賣地收入和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入,有時(shí)會(huì)占到地方政府收入的一半以上。另一方面,地方政府通過將土地注入融資平臺(tái),然后用土地作為抵押品,可以通過杠桿來撬動(dòng)更多的資金從事投資。而這些投資能帶來更多更好的基礎(chǔ)設(shè)施,從而使土地進(jìn)一步升值,帶來更多的資金。這樣的良性循環(huán)是中國過去20年經(jīng)濟(jì)奇跡的重要一環(huán),也是地方政府經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要一課。最后,地方政府也可以通過土地優(yōu)惠來招商引資,從而帶動(dòng)本地就業(yè)和稅收的上升。
對于大城市,由于擁有多種產(chǎn)業(yè)和政策工具,不論在資金和招商引資上,對土地的依賴度沒有中小城市那么大,而且有控制人口的目標(biāo),因此土地供應(yīng)相對有限。而中小城市由于財(cái)政資金有限,對土地的依賴度更高,這就導(dǎo)致其土地供應(yīng)過大。但是人口又是從小城市流向大城市的,這就出現(xiàn)土地在地區(qū)間的供需錯(cuò)配。
以上海為例。上海的城區(qū)面積在6300平方公里左右,但其中城市建設(shè)用地面積只有大約一半。其他的土地大部分是農(nóng)業(yè)用地,但農(nóng)業(yè)占上海經(jīng)濟(jì)的總量已經(jīng)不到0.5%。在城市建設(shè)用地中,工業(yè)用地將近30%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過世界上大多數(shù)一線城市,例如香港的工業(yè)用地僅占其城市用地的10%。
同時(shí),上海的耕地面積大概在1800平方公里左右,但在2015年的住宅類土地的成交面積卻僅有7平方公里不到,并且逐年下降。而且這些成交的住宅類土地,平均容積率只有1.8,遠(yuǎn)低于國際一線城市5-10的水平。目前來看,上海的土地供應(yīng)受到了國家建設(shè)用地指標(biāo)和耕地紅線的限制,增加的空間相當(dāng)有限。但是在整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的層面,一方面在人口流入的一二線城市保留大量耕地,另一方面卻在人口流出的三四線城市將大量耕地轉(zhuǎn)為住宅用地,造成大量庫存積壓。這種土地在地區(qū)之間的供需錯(cuò)配,產(chǎn)生了土地和勞動(dòng)力配置效率的下降。
編輯:梁霄
關(guān)鍵詞:房價(jià) 中國 城市 土地 房地產(chǎn)
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