補充協(xié)議上明確政府鎖定950套團購房，均價3500元/平米。

2013年，宜昌市點軍區(qū)政府擬委托開發(fā)商定向開發(fā)1770套商品房用作政府團購房，后受土地價格上漲等多重因素影響，僅團購了其中的950套。

資料顯示，該批團購房價格由政府向開發(fā)商指定，遠低當時市場價。點軍區(qū)政府在內(nèi)部分配950個購房指標時，采取按級別購房，級別越高，可選擇的購房面積越大，其中包括區(qū)委書記、區(qū)長在內(nèi)級別較高的56名干部開通了兩梯兩戶、四面通風的“特殊待遇”。

近200名不缺住房的政府工作人員則在拿到團購房指標后，加價5萬、10萬不等將指標“賣”出。

3年過去，點軍區(qū)政府的團購房因遠低市場價在民間引起諸多不滿，而指定為其建房的開發(fā)商也因“入不敷出”瀕臨破產(chǎn)邊緣、樓盤幾乎爛尾。

相關(guān)廉政專家表示，點軍區(qū)向開發(fā)商指定購房價格，超出了政府的職能范圍；公務(wù)人員倒賣團購房指標的行為則涉及“福利腐敗”。

“感覺他們急著開發(fā)團購房”

李愛軍說，他了解到的情況，是點軍區(qū)政府找到宇星置業(yè)之前，已經(jīng)接洽了幾家開發(fā)商，都因為價格等問題沒有談攏

長江宜昌段把宜昌市區(qū)一分為二，長江北岸是宜昌市伍家崗區(qū)和西陵區(qū)，人口密集、商業(yè)繁華，此地段房價最高已經(jīng)突破10000元/平米。而與這里隔江對望的，即是江南岸的點軍區(qū)。

點軍區(qū)的房價現(xiàn)平均在7000元左右。而隨處可見的爛尾樓盤和停滯不前的拆遷現(xiàn)場，暗喻著點軍區(qū)是宜昌市的邊緣地帶。

江南星城是點軍區(qū)的爛尾樓盤之一。而這個當年的“明星樓盤”，在點軍區(qū)無人不知。其特殊在于，江南星城是點軍區(qū)政府的團購房。

江南星城的開發(fā)商是湖北宇星置業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“宇星置業(yè)”)，工商資料顯示，該公司成立于2009年，注冊資本5060萬元，法定代表人李愛軍。

李愛軍稱，江南星城是其開發(fā)的第一個樓盤，而開發(fā)的初衷，就是和點軍區(qū)政府合作為其開發(fā)政府團購房。

點軍區(qū)政府資料顯示，2012年12月3日，點軍區(qū)委、區(qū)政府聯(lián)合發(fā)布一份《關(guān)于成立西邊沖商品房項目建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知》，內(nèi)容顯示，區(qū)委區(qū)政府決定成立“西邊沖商品房項目建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組”(以下簡稱“領(lǐng)導(dǎo)小組”)，該小組主要負責該塊土地的征地搬遷工作。組長為時任點軍區(qū)紀委書記伍安軍，副組長為區(qū)人大副主任王克信，成員涵蓋了公安分局、國土分局、規(guī)劃分局、住建分局的局長。

官方資料顯示，西邊沖地塊即如今的江南星城所在位置。

2013年2月，一份《點軍區(qū)西邊沖商品房委托開發(fā)框架協(xié)議》(以下簡稱“框架協(xié)議”)約定的甲乙雙方分別為上述政府領(lǐng)導(dǎo)小組和房地產(chǎn)開發(fā)商宇星置業(yè)。

該框架協(xié)議顯示，領(lǐng)導(dǎo)小組將委托宇星置業(yè)為點軍區(qū)政府整體定向開發(fā)西邊沖商品房項目。該地塊占地近150畝，總建筑面積約20萬平米，共可開發(fā)約1770套商品房。

框架協(xié)議約定，小區(qū)所有住宅產(chǎn)權(quán)歸政府領(lǐng)導(dǎo)小組所有、土地摘牌前土地保證金由宇星置業(yè)安排、摘牌后由政府領(lǐng)導(dǎo)小組交納。領(lǐng)導(dǎo)小組付給宇星置業(yè)每平米100元利潤作為回報。根據(jù)20萬平方米建筑面積計算，點軍區(qū)政府需要付給宇星置業(yè)2000多萬元回報。

李愛軍說，他了解到的情況，是點軍區(qū)政府找到宇星置業(yè)之前，已經(jīng)接洽了幾家開發(fā)商，都因為價格等問題沒有談攏。剛開始接觸點軍區(qū)政府工作小組時，就感覺到他們“很急，急著開發(fā)團購房”。

李愛軍最終決定和點軍區(qū)簽約，是覺得做開發(fā)商最終還是要跟政府打交道，對他來說，此次與政府合作也是個機會，況且按照協(xié)議約定，他至少可以在工程結(jié)束后，拿到2000多萬元的回報。

書記、區(qū)長指示要拿下地塊

“書記、區(qū)長均電話指示：不管多少錢一畝，一定要讓宇星公司摘牌建設(shè)點軍職工團購房項目，給全區(qū)干部職工一個交代”

形勢的變化，超出了區(qū)政府和李愛軍的預(yù)想。

2013年3月14日，點軍區(qū)西邊沖地塊開始正式拍賣。

在此之前，宜昌市國土局官網(wǎng)曾對這塊土地進行公示，土地面積149.77畝，掛牌起始價12740萬元，均價85萬元/畝。

李愛軍回憶，土地拍賣之前，點軍區(qū)政府工作人員曾向他暗示“做過工作”，可以起拍價拿下這塊土地，即便有人競拍，價格最高也不會超過100萬/畝。

但競拍當天，突然出現(xiàn)了4個競拍單位與他們爭奪這塊土地。

“5分鐘加一次價，每次加價5萬、10萬?！崩類圮娬f。局面很快超出預(yù)想，對手一直沒有放棄，導(dǎo)致這塊土地的均價很快超過了100萬/畝。

李愛軍回憶，他在當時曾提出超過100萬/畝，土地成本就會超出預(yù)期，不劃算。政府領(lǐng)導(dǎo)小組正、副組長伍安軍和王克信則表示“要向上級領(lǐng)導(dǎo)請示”。

伍安軍后來在公開場合對這次競拍有過一段書面描述，“為了找一個穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)，我們決定在白龍崗麗橙酒店開一個房間”。

“競拍價格不斷上漲，當時全區(qū)上下都認為此次土地掛牌摘牌只能成功不能失敗，我至少兩次給當時的書記、區(qū)長打電話，請示是否繼續(xù)競拍，他們均電話指示：不管多少錢一畝，一定要讓宇星公司摘牌建設(shè)點軍職工團購房項目，給全區(qū)干部職工一個交代”。

“我是開發(fā)商，我了解，超過100萬/畝不劃算，我當時已經(jīng)跟他們溝通很多次了。”李愛軍說。但是因為當時合同規(guī)定土地尾款由政府領(lǐng)導(dǎo)小組支付，既然書記和區(qū)長指示要拿下，他只好繼續(xù)。

據(jù)伍安軍回憶，當晚他們誰都沒有離開過那個房間，晚餐也是點的外賣。

晚9點左右，競拍結(jié)果出來，他們最終摘牌，但是價格高達29100萬元，均價194.29萬/畝，為起拍價的2.3倍。

“我們都是規(guī)規(guī)矩矩拍地的?！碑敃r參與拍地的一位點軍區(qū)政府工作人員說，至于為什么土地超出預(yù)期還要拿下，以及當時有沒有想其他辦法控制土地成本，他表示，“時間太久，不記得了”。

一年以后，宜昌市招商引資企業(yè)碧桂園在這塊地旁邊，拍得3塊均價不超過76.26萬/畝的土地，而碧桂園摘牌價均為國土局公示的起拍價。

新京報記者梳理目前點軍區(qū)土地招拍掛情況，發(fā)現(xiàn)宇星置業(yè)的摘牌均價至今是點軍區(qū)的“地王”。

新京報記者就“是否曾在2013年3月14日指示開發(fā)商宇星置業(yè)摘牌以及該指示有無政策依據(jù)”等問題向時任區(qū)委書記吳康年、區(qū)長胡志莉核實，期間還通過宜昌市委宣傳部聯(lián)系已經(jīng)調(diào)任為宜昌市人大副主任的吳康年，均沒有得到回應(yīng)。

某網(wǎng)站上公開轉(zhuǎn)讓團購房指標的信息。

政府約定房價3500元/平米

李愛軍最終還是接受了政府的定價方案，他告訴新京報記者，當時他們已經(jīng)先墊資了4個多億，如果退出，就意味著毀約，那樣的損失也是不敢想象

當點軍區(qū)政府公職人員翹首以盼將來的團購房時，李愛軍說，種種跡象表明，點軍區(qū)政府不想要這塊土地了，想把土地成本轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商。

據(jù)時任點軍區(qū)紀委書記伍安軍在公開場合出示的材料顯示，2013年3月在宇星置業(yè)摘牌之后，因為摘牌價過高，“經(jīng)雙方協(xié)商不執(zhí)行框架協(xié)議中買賣收益的約定”。

李愛軍回憶，當時政府部門的工作人員曾多次找他談話，希望土地尾款先由開發(fā)商墊付，賣房款收上來之后再予以返還。另外，政府可以只要一部分團購房，剩余房子交由開發(fā)商按市場價出售，這樣也可以讓他平衡利潤不虧損。

“政府還多次口頭允諾會通過其他手段彌補我們的損失，許諾了很多好處?！崩類圮娬f。

李愛軍向新京報記者出示的相關(guān)票據(jù)顯示，早在雙方剛剛簽訂框架協(xié)議時，李愛軍就先后兩次借給政府1500萬元用于拆遷。至2013年7月，加上為政府墊付的土地尾款，宇星置業(yè)共在此商品房項目上投入近4億元。

伍安軍曾在公開場合出示的材料顯示，雙方“經(jīng)過多次協(xié)商，初步達成點軍區(qū)干部職工以每平方米3500元的價格購買950套團購房，剩余房屋按市場價出售的意見?！?/p>

對此，李愛軍表示一開始并不同意。他向新京報記者出示的專業(yè)評估機構(gòu)對江南星城房屋造價評估顯示，按照拿地成本以及建設(shè)成本，江南星城開發(fā)成本為4300元/平米。而2012年點軍區(qū)總工會曾為區(qū)里爭取到60套某小區(qū)的團購房，當時的均價為4520元/平米

伍安軍公開場合出示的材料也顯示：“2013年3月至7月間，宇星公司提出要提高團購房價的請求，點軍區(qū)政府沒有接受?！?/p>

不過，李愛軍最終還是接受了政府的定價方案，他告訴新京報記者，當時他們已經(jīng)先墊資了4個多億，如果退出，就意味著毀約，那樣的損失也是不敢想象。

2013年7月11日，宇星置業(yè)與點軍區(qū)政府簽訂了補充協(xié)議，按照點軍區(qū)政府的要求，政府鎖定950套團購房，均價3500元/平米。

李愛軍說，此時，留給他市場化運作的商品房只剩800多套，開盤價如果按5000元/平米計算，他有可能扳回成本。

特殊的5號樓

黃曉虎介紹，950套團購房本來是分散在江南新城20棟樓里，但區(qū)政府曾指示江南星城專門為縣級干部設(shè)計一棟樓，該棟樓兩梯兩戶、四面通風、面積全部是166平米

知情人士告訴新京報記者，從原定的近1770套團購房，到最后認定的950套，點軍區(qū)一些被取消購房資格者開始抱怨購房分配不公、并由此引發(fā)風波。

新京報記者通過多個渠道獲悉，2013年3月，點軍區(qū)政府就開始在全區(qū)匯總參與團購房的名單。從一份匯總資料看，名單匯聚點軍區(qū)人大、政府、法院、檢察院、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)等所有機關(guān)干部。

第一次較大風波來自當?shù)氐慕搪毠ぁ＝闲浅秦撠焾F購房的職員介紹，從1770套團購房變950套，少的那部分正是點軍區(qū)科教文衛(wèi)的職工，這些教職工表示他們至今不明白自己為何“出局”。

關(guān)于當時分房的具體原則，點軍區(qū)政府和當時主要參與的領(lǐng)導(dǎo)都不愿透露，江南星城辦理團購房的工作人員介紹，“起碼不是真正解決政府職工缺房問題，因為不少團購房購買者并不是買的首套房，很多領(lǐng)導(dǎo)不缺房?！?/p>

點軍區(qū)《職工自主聯(lián)合團購房個人申請表》顯示，在這批團購房中，縣級干部可選擇160平方米左右戶型；科級干部及中高級聘用崗位人員可選擇140平方米左右戶型；科員、辦事員、初級及初級以下聘用崗位人員可選擇120平方米左右戶型。

江南星城項目經(jīng)理黃曉虎介紹，江南星城目前有56套166平米的房子，全部集中在5號樓。他介紹，950套團購房本來是分散在江南新城20棟樓里，但區(qū)政府曾指示江南星城專門為縣級干部設(shè)計一棟樓，該棟樓兩梯兩戶、四面通風、面積全部是166平米。

據(jù)悉，胡志莉和吳康年房子均在這棟樓里，房號分別是2702和1602。江南星城團購房負責人廖金玉表示，二人至今僅向政府領(lǐng)導(dǎo)小組繳納了20萬定金，沒有與開發(fā)商簽訂合同，更沒有交付尾款。但該房屋已被鎖定為這二人所有，開發(fā)商也無法拿出來銷售。

新京報記者在5號樓看到，56戶共享兩部電梯，電梯全部是西子奧的斯品牌，開發(fā)商稱電梯品牌也是政府領(lǐng)導(dǎo)規(guī)定的。兩梯兩戶格局是兩戶對門、電梯對門，電梯旁邊為樓梯，通道寬敞。

該棟樓業(yè)主名單顯示，除了吳康年、胡志莉，還包括點軍區(qū)其他機關(guān)主要領(lǐng)導(dǎo)干部。

目前，該棟樓已經(jīng)完工，但是沒有交房。記者了解到，因為開發(fā)商資金鏈斷裂，其余樓盤尚未完工。所有政府團購房都被開發(fā)商壓著未交房。

11月10日，江南星城施工現(xiàn)場空曠寂靜，項目處于停工狀態(tài)。A10-A11版攝影/新京報記者 孫瑞麗

198人轉(zhuǎn)讓購房指標

江南星城團購房負責人說，除了已經(jīng)成交的198個，還有很多掛出來要賣但沒有賣成功的。而據(jù)記者了解，也有私下交易沒有上名單的

釋郎宗(本名彭芝茂)至今都在等待他2014年在江南星城購買的政府團購房。他是點軍區(qū)聯(lián)棚鄉(xiāng)文佛山上一個寺廟的住持。

11月4日，釋郎宗弟子向新京報記者出示的購房資料顯示，釋郎宗的團購房指標，是從聯(lián)棚鄉(xiāng)一位閔姓退休職工手中購得。2013年4月9日，釋郎宗向這位職工轉(zhuǎn)賬19萬元作為訂房款。2014年5月26日，釋郎宗向這位職工支付1.5萬元“放棄費”，并讓其寫下說明書，證明剩余房款均由釋郎宗付清。

據(jù)江南星城一份團購房轉(zhuǎn)讓記錄表顯示，2013年團購房指標分配到個人以后，江南星城政府共有198名公職人員轉(zhuǎn)讓了自己的購房指標。這其中包括點軍區(qū)人大副主任田濟邦、點軍區(qū)街辦工委書記岳中鍵等在內(nèi)的6個分到166平米大房子的機關(guān)干部。

新京報記者通過公開渠道搜索發(fā)現(xiàn)，有點軍區(qū)公務(wù)員在網(wǎng)站上公開叫賣指標，轉(zhuǎn)讓價格明碼標價為10萬。甚至有中介瞅準了這一商機，也公開叫賣江南星城團購房指標。

“當時轉(zhuǎn)讓指標價格基本5萬、10萬的都有，后來一度越炒越高?！苯闲浅菆F購房負責人說，除了已經(jīng)成交的198個，還有很多掛出來要賣但沒有賣成功的。而據(jù)記者了解，也有私下交易沒有上名單的。

該記錄表還專門備注了哪個團購房轉(zhuǎn)讓是通過領(lǐng)導(dǎo)“打招呼”辦理的，其中，時任區(qū)人大副主任王克信就“打過12次招呼”。

“轉(zhuǎn)讓指標對我們的商品房銷售沖擊也很大，當時即便是一個指標10萬，平均下來房價也就是4100元/平米，本來客戶打算買我們的商品房，結(jié)果都去買團購房了。”黃曉虎說。

11月5日，面對團購房指標問題，王克信表示“無可奉告”。

基本算是爛尾了

2015年3月，因為房子銷售不好，江南星城資金鏈開始斷裂，至今資金危局都沒有解除

李愛軍說，和點軍區(qū)政府簽約時，他曾“樂觀”地預(yù)想，按5000元/平米售賣800套商品房，他有可能扳回成本，但現(xiàn)實卻打了臉。

李愛軍告訴新京報記者，因為拿地便宜，江南星城旁邊由某著名房企開發(fā)的商品房開盤均價4500元/平米。江南星城比之貴了500元，根本賣不出去。

2015年3月，因為房子銷售不好，江南星城資金鏈開始斷裂，至今資金危局都沒有解除。

“有市場行情的影響，但主要是政府團購房問題?！备鶕?jù)江南星城提供的資料顯示，截至目前包括胡志莉、吳康年在內(nèi)，還有30個政府公職人員在鎖定房子為其所有以后，不簽合同，不支付尾款。還有28名公職人員交完定金，沒有支付尾款。二者涉及金額共計1300多萬。

政府和開發(fā)商的關(guān)系最終破裂。今年1月18日，宇星置業(yè)向宜昌市中級人民法院遞交了《行政起訴狀》，起訴點軍區(qū)人民政府濫用職權(quán)，侵犯經(jīng)營自主權(quán)；起訴宜昌市國土局對碧桂園拍地時設(shè)定特殊條件，限制市場競爭；另請求法院判令點軍區(qū)人民政府按合同支付開發(fā)商2090萬利潤，以及賠償團購房同期市場銷售差價18728.66萬元等。

2016年9月14日，宜昌市中級人民法院認定宇星置業(yè)沒有充分證據(jù)證明點軍區(qū)政府存在侵犯其自主經(jīng)營權(quán)的違法行政行為，認定原告其余有關(guān)賠償?shù)恼埱缶鶝]有事實根據(jù)和法律依據(jù)，判定駁回宇星置業(yè)的訴訟請求。宇星置業(yè)不服宜昌中院判決，正在準備上訴。

對于點軍區(qū)政府此次團購房事件，11月9日，宜昌市政府相關(guān)負責人在“核實”了兩天之后表示：“政府愿意買、開發(fā)商愿意賣，沒有法律規(guī)定不能買賣團購房。”但他同時表示，宜昌市政府沒有查到點軍區(qū)政府在開發(fā)這批團購房時，向宜昌市政府做過任何請示，也沒有找到相關(guān)的政策支持。

北京大學廉政研究中心副主任莊德水認為，點軍區(qū)政府團購房行為或涉“福利腐敗”。

“政府團購房的初衷是好的，他們可以通過總工會幫助職工解決購房問題，但是這一切必須在市場經(jīng)濟范圍內(nèi)，他們可以與開發(fā)商協(xié)商購房價格，而不能強制，特別是政府一二把手指示拿地明顯是過度干預(yù)，這超出了政府的職能范圍。”

根據(jù)國家發(fā)改委2011年下發(fā)的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，房地產(chǎn)銷售一定要做到一房一價。莊德水認為，點軍區(qū)政府的定價行為已經(jīng)嚴重擾亂了市場經(jīng)濟。

對于公務(wù)人員倒賣團購房指標的行為，莊德水認為“這明顯是一種典型的福利腐敗，普通老百姓沒有資格拿到這種低價房，只有政府工作人員有這種特權(quán)，他們卻拿來賺錢，這會嚴重擾亂市場經(jīng)濟，對普通老百姓也不公平。”

11月10日，江南星城施工現(xiàn)場空曠寂靜，項目處于停工狀態(tài)，項目經(jīng)理黃曉虎說：“我們有錢就開工，沒錢就停工，基本算是爛尾了。”

新京報記者 孫瑞麗 實習生 黃斌 湖北宜昌報道