因城施策讓一刀切的政策成為歷史

“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷售、中介等行為，遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲?！辈簧俅砦瘑T注意到，與以往“一二線城市生病，三四線城市吃藥”的情況相比，今年的政府工作報(bào)告對(duì)不同類型城市的房?jī)r(jià)開(kāi)出了不同藥方。

2005年，新舊“國(guó)八條”拉開(kāi)調(diào)控房?jī)r(jià)的序幕，此后10年間，“國(guó)六條”“國(guó)四條”等調(diào)控政策成為老百姓購(gòu)房的風(fēng)向標(biāo)。

“那是一聲令下齊步走的時(shí)候。”張泓銘表示，房產(chǎn)過(guò)熱需要調(diào)控的思想是正確的，但聲勢(shì)浩大地進(jìn)行政策發(fā)布易帶來(lái)弊病，因城市發(fā)展程度不同，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在統(tǒng)一的號(hào)令中，走向全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康眼中的“冰火兩重天”。

“上個(gè)五年計(jì)劃后半期，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本沒(méi)有統(tǒng)一發(fā)布過(guò)政策。”張泓銘注意到，因城施策正在發(fā)酵。

一線及部分二線城市火爆的樓市，被全國(guó)政協(xié)委員、東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興?？丛谘劾?。他表示，“現(xiàn)在市場(chǎng)上，有的房子簽了協(xié)議之后，還沒(méi)等住進(jìn)去，房子已經(jīng)被炒了好幾次”。為此，他建議制訂“T＋N”年交易制度，即房子正常交易后購(gòu)房者須在3~5年后才能進(jìn)行第二次交易，以此遏制房地產(chǎn)炒作。

全國(guó)政協(xié)委員、恒大集團(tuán)董事局主席許家印則建議建立房地產(chǎn)的長(zhǎng)期限價(jià)機(jī)制。目前，不少房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市都實(shí)行了限價(jià)、限貸、限購(gòu)的“三限調(diào)控”，但許家印認(rèn)為，調(diào)控的核心機(jī)制應(yīng)該是限價(jià)，而且是長(zhǎng)期限價(jià)。

他在政協(xié)經(jīng)濟(jì)界別的小組討論發(fā)言時(shí)表示，盡管一些地區(qū)已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但在土地拍賣時(shí)，依然出現(xiàn)地價(jià)不斷高過(guò)房?jī)r(jià)的情況?！懊娣蹆r(jià)格高過(guò)面包”是因?yàn)榈禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲依然有預(yù)期，長(zhǎng)期限價(jià)可以冷卻對(duì)房?jī)r(jià)上漲的熱望。

但許家印強(qiáng)調(diào)了前提，“因城施策，甚至是一個(gè)城市不同的地區(qū)也要執(zhí)行不同的政策，同時(shí)，要根據(jù)不同的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行限價(jià)”。

李曉林也注意到，在政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)政策有這樣的表述，“因城施策去庫(kù)存。目前，三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求?！?/p>

他在接受中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者專訪時(shí)表示，2016年以來(lái)，一些三四線城市的庫(kù)存消化極為緩慢，政府工作報(bào)告中的表述彰顯了中央政府去庫(kù)存的決心不變，房地產(chǎn)界應(yīng)該積極關(guān)注這些信號(hào)。

與一線及部分二線城市房地產(chǎn)的“火爆”相比，三四線城市確實(shí)呈現(xiàn)了另一幅光景。

“寧夏很多地方一年半載也消化不了?！闭劗?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，全國(guó)政協(xié)委員、寧夏回族自治區(qū)政協(xié)主席齊同生發(fā)出這樣的感慨。他認(rèn)為，推行部分經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)保障貨幣化，可紓解消化高企庫(kù)存。

李曉林的建議是，將已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商加杠桿可能形成的風(fēng)險(xiǎn)分散化，由購(gòu)房人、銀行與開(kāi)發(fā)商分擔(dān)，激活幾近停滯的現(xiàn)金流，或能取得“三贏”的結(jié)果。他表示，三四線城鎮(zhèn)的地方政府債務(wù)、財(cái)政收支困難，多與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)及其銷售進(jìn)度直接相關(guān)，開(kāi)發(fā)商杠桿率偏大則是深層原因。

李曉林預(yù)設(shè)了一個(gè)游戲規(guī)則：“享受低利率、低房貸、低按揭后，購(gòu)房者加速購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商必須承諾優(yōu)惠時(shí)限內(nèi)不得漲價(jià)”。

但在張泓銘看來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)時(shí)，采用的多是人工調(diào)控。他在全國(guó)政協(xié)十二屆五次會(huì)議第二次全體會(huì)議上發(fā)言提出，樓市調(diào)控需要對(duì)沖異常波動(dòng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制同綜合施策形成合力，“能靈敏、快速穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但不是長(zhǎng)效機(jī)制”。