今年上半年,全國發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策已超300次,下半年房地產(chǎn)調(diào)控將怎么走?未來會(huì)否為了進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,放松房地產(chǎn)調(diào)控?7月9日,中國人民大學(xué)中國宏觀經(jīng)濟(jì)論壇發(fā)布專題報(bào)告指出,隨著疫情基本得到控制,各行各業(yè)全面復(fù)產(chǎn)復(fù)工,房地產(chǎn)市場(chǎng)正在快速恢復(fù),超級(jí)分化格局進(jìn)一步得到強(qiáng)化。超級(jí)分化的市場(chǎng)格局下,結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)更加凸顯,調(diào)控的定力和對(duì)精準(zhǔn)度的要求進(jìn)一步提升。未來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)出“市場(chǎng)超級(jí)分化與政策堅(jiān)定調(diào)控”并存的特征。

市場(chǎng)恢復(fù)勢(shì)頭良好

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員、中國宏觀經(jīng)濟(jì)論壇(CMF)主要成員、住建部政策研究中心原主任秦虹代表論壇發(fā)布CMF中國宏觀經(jīng)濟(jì)專題報(bào)告。秦虹指出,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情之后正在快速恢復(fù),相關(guān)指標(biāo)的表現(xiàn)也相對(duì)不錯(cuò)。

新房成交規(guī)模累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄,價(jià)格穩(wěn)中有漲。成交量來看,1-4月份,全國房地產(chǎn)銷售面積負(fù)增長(zhǎng)19%,銷售額負(fù)增長(zhǎng)13%,但銷售面積降幅較1-3月份收窄7個(gè)百分點(diǎn),城市商品住宅成交規(guī)模環(huán)比持續(xù)向好,部分城市5月份成交規(guī)模已實(shí)現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)。價(jià)格方面,根據(jù)中指研究院百城價(jià)格指數(shù)顯示,5月份百城新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲 0.31%,1-5月份累計(jì)上漲0.74%,漲幅較去年同期收窄 0.34個(gè)百分點(diǎn),累計(jì)漲幅仍為近五年同期最低,價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲的特點(diǎn)。

土地市場(chǎng)量縮價(jià)漲,持續(xù)升溫。1-5月份全國300城住宅用地供需規(guī)模同比均下降。其中,一線城市住宅用地供需明顯增長(zhǎng),二線和三四線城市成交規(guī)模均有所下降。土地市場(chǎng)熱度明顯上升,樓面均價(jià)、溢價(jià)率均達(dá)到階段性高位,1-5月份宅地成交樓面均價(jià)同比上漲20.9%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速好于固定資產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看,1-4月份全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)同比下降10.3%,其中基礎(chǔ)設(shè)施投資同比下降11.8%,制造業(yè)投資同比下降18.8%,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降3.3%。整體來看,房地產(chǎn)投資端的韌性仍存。

呈現(xiàn)超級(jí)分化格局

“經(jīng)過疫情之后的當(dāng)前,用分化已經(jīng)不足以形容房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了超級(jí)分化的格局?！鼻睾缯f。

報(bào)告顯示,經(jīng)過城鎮(zhèn)住房制度改革后的20年多年發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售規(guī)模從1998年的1億平方米增長(zhǎng)到2019年的17億平方米,增長(zhǎng)了16倍。在總量增長(zhǎng)的同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了分化,企業(yè)市場(chǎng)占有率、融資成本、土地儲(chǔ)備格局、企業(yè)盈利能力以及不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)均出現(xiàn)了分化。疫情之下,這種分化正在進(jìn)一步加劇。

在房地產(chǎn)企業(yè)方面,分化的加劇出現(xiàn)在2015年。2016-2019年,百強(qiáng)企業(yè)銷售額四年占比提高了24.8%的百分點(diǎn),按照平均每年6個(gè)百分點(diǎn)的速度在提高。在疫情影響下,上半年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售面積和銷售額仍然是負(fù)增長(zhǎng)的情況下,前三大房地產(chǎn)企業(yè)門檻值卻提高了8.85個(gè)點(diǎn),全國前十大房地產(chǎn)企業(yè)的門檻值提高了5.2個(gè)百分點(diǎn)。

從企業(yè)融資規(guī)模看,今年上半年前三十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的海外債和信用債的融資規(guī)模占到了百強(qiáng)企業(yè)的64%;從融資成本來看,以4月當(dāng)月房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的信用債成本為例,成本最低的企業(yè)和成本最高的企業(yè)融資成本差了5倍;從土地市場(chǎng)來看,前三十大房地產(chǎn)企業(yè)在今年上半年獲得土地的數(shù)量占到排名前五十企業(yè)的85%。企業(yè)規(guī)模越大,樓面地價(jià)越低;企業(yè)規(guī)模越小,樓面地價(jià)越高。企業(yè)在拿地成本上也出現(xiàn)了非常明顯的差距。

不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)也存在著明顯的分化。從城市間來看,百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)今年上半年的土地取得主要集中在五大城市群,占到拿地規(guī)模的60%,其中長(zhǎng)三角一個(gè)城市群占到了百強(qiáng)企業(yè)拿地規(guī)模的30%。從房?jī)r(jià)來看,今年上半年漲幅排名前二十的城市一半以上集中在長(zhǎng)三角地區(qū)。不光城市之間,城市內(nèi)部也存在明顯分化。此外,住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)、不同地段的房產(chǎn)需求量、不同房企的庫存都存在超級(jí)分化。

堅(jiān)定調(diào)控政策方向

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,今年以來,中央多次為房地產(chǎn)政策定調(diào)。4月,中共中央政治局會(huì)議提到“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。5月,政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),今年上半年全國發(fā)布的穩(wěn)定樓市的政策次數(shù)為304次,同比上漲21%,刷新了半年調(diào)控次數(shù)的歷史紀(jì)錄。今年1-4月,房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達(dá)到238次。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定,房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)明顯減少,5月35次,6月31次。

報(bào)告指出,保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定對(duì)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定和金融安全至關(guān)重要。中長(zhǎng)期來看,當(dāng)前我國房?jī)r(jià)處于高位,房地產(chǎn)市場(chǎng)根本的矛盾并未得到實(shí)質(zhì)性解決。房地產(chǎn)市場(chǎng)的超級(jí)分化使房地產(chǎn)調(diào)控和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的難度更大。

在此背景下,報(bào)告認(rèn)為,未來房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需堅(jiān)定調(diào)控方向,在施策方向上需要保持“五個(gè)不變”。一是“房住不炒”戰(zhàn)略定位不變。政策關(guān)鍵在“炒”字,防止炒房反彈。二是“租售并舉”的供給體系不變。政策關(guān)鍵在“租”字,發(fā)展好住房租賃市場(chǎng)。三是“因城施策”的調(diào)控機(jī)制不變。政策關(guān)鍵在“城”字,城市政府對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)負(fù)總責(zé)。四是實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”的調(diào)控目標(biāo)不變。政策關(guān)鍵在“穩(wěn)”字,防止市場(chǎng)大起大落。五是房地產(chǎn)金融政策維持穩(wěn)健不變。房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來對(duì)貨幣政策高度的敏感,政策關(guān)鍵在穩(wěn)房貸利率。

針對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀,秦虹代表論壇課題組提出五點(diǎn)建議:一是仍然要以穩(wěn)房?jī)r(jià)為目標(biāo),因城施策,把握好房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏。二是以都市圈為范圍,統(tǒng)籌房地產(chǎn)發(fā)展與調(diào)控。三是以城市更新為抓手,引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。四是以控制風(fēng)險(xiǎn)為底線,儲(chǔ)備各類相機(jī)決策的政策措施。五是以量、價(jià)、金融等指標(biāo)為核心,進(jìn)行系統(tǒng)性市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。