原標(biāo)題：新政解讀:西安樓市刺激政策再加碼 寬松“組合拳”欲撐穩(wěn)增長

　　自4月28日、6月10日，相繼放寬公積金提取及貸款額度政策，西安市于昨日再度升級房地產(chǎn)市場刺激力度，大打政策“組合拳”。

　　6月25日，西安市政府下發(fā)《關(guān)于西安市促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見通知》（以下簡稱“通知”）。涉及優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房用地供應(yīng)規(guī)模、加快推進(jìn)拆遷安置貨幣化安置、加大住房商業(yè)性貸款支持、擴大住房保障覆蓋面等九個方面。業(yè)內(nèi)人士分析稱，此次出臺的“地產(chǎn)新9條”直指當(dāng)前“去庫存”問題，是政策暖風(fēng)的新信號，對未來市場或?qū)⒂蟹e極效應(yīng)。 >>>西安市發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見　

　　關(guān)鍵詞：住房套型

　　改變70/90政策 開發(fā)商可自由設(shè)定戶型

　　“通知”第一部分即提出優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。除將各類棚戶區(qū)改造房納入住房建設(shè)規(guī)劃及年度實施計劃，統(tǒng)籌安排商品住房、棚戶區(qū)改造和保障性住房的供應(yīng)比例外，此次新政還取消了商品房開發(fā)項目套型比例限制，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，對不適應(yīng)市場需求的住房戶型進(jìn)行調(diào)整，以滿足合理的自住和改善性住房需求。

　　對此，多名業(yè)內(nèi)人士表示，該條措施針對的是現(xiàn)行的90/70政策，即90平方以下的戶型必須占到整個項目的70%以上。取消這一限制，可以說是很多開發(fā)商的愿望。

　　“針對當(dāng)前的樓市現(xiàn)狀，取消套型比例限制，可以說非常及時。同時這也意味著房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步回歸市場化，未來的市場供應(yīng)將由需求決定，會越來越健康。”錦園地產(chǎn)副總經(jīng)理祁曉冰對記者談到。

　　關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)

　　減少或暫停過熱區(qū)域住宅用地供應(yīng) 適時轉(zhuǎn)型土地用途

　　該通知第二部分中，首先對住房及其用地供應(yīng)規(guī)模給出了要求。通知指出，要根據(jù)市場供求狀況，結(jié)合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。特別是對住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)域，需適當(dāng)減少或暫停住宅用地供應(yīng)。

　　其次，還提出對在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)域，凡尚未開發(fā)的房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)可進(jìn)行調(diào)整：通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)這類用地轉(zhuǎn)型利用，用于租賃型保障房、棚戶區(qū)改造以及國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目的開發(fā)建設(shè)。

　　據(jù)西安市住房保障和房屋管理局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月，全市新批準(zhǔn)商品房預(yù)售809.41萬平方米，其中住宅584.37萬平方米。另據(jù)西安市國土資源交易網(wǎng)數(shù)據(jù)則顯示，5月西安掛牌8宗土地，成交6宗，另有2宗流拍。

　　今年4月，國土資源部土地利用管理司有關(guān)負(fù)責(zé)人在對三部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》進(jìn)行解讀時就曾指出：“供求關(guān)系穩(wěn)定是市場平穩(wěn)的基礎(chǔ)和根本，因此要求地方在實時土地供應(yīng)的過程中，要充分考慮其對未來市場發(fā)展預(yù)期的影響，不搞“饑餓供應(yīng)”。

　　為此，西安業(yè)內(nèi)人士對于本次西安市出臺的關(guān)于土地供應(yīng)方面的相關(guān)政策，均給予了肯定，表示暫緩?fù)频赜媱?、靈活確定地塊用途及搭配供應(yīng)，可有效為當(dāng)下西安市場上的庫存預(yù)留出一定的去化周期，并能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入，推動城鎮(zhèn)化。

　　關(guān)鍵詞：盤活存量

　　加大房屋征遷貨幣化安置力度 商品房轉(zhuǎn)為保障房

　　此次出臺新政，還借鑒杭州、福州、大連等地做法，制定了對房屋征遷項目，進(jìn)行支持和鼓勵減少實物安置，提高貨幣化安置獎勵標(biāo)準(zhǔn)等的相關(guān)規(guī)定。即允許棚改項目根據(jù)貨幣化安置實施情況將原棚改方案中所確定的安置用地部分或全部調(diào)整為開發(fā)用地；允許使用國開行政策性貸款收購存量商品房作為安置房源，提升棚戶區(qū)改造貨幣化安置比率；對選擇貨幣化安置的群眾的購買商品房時給予稅收、戶籍、子女就學(xué)等方面的優(yōu)惠

　　此外，通知還就統(tǒng)籌保障性住房、穩(wěn)定住房消費提出了要求?？山Y(jié)合市情，在積極推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房改革試點的同時，購買存量商品房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的商品房、限價商品房和經(jīng)濟適用房項目整體轉(zhuǎn)為租賃型保障房項目，以增加保障房房源；通過調(diào)整普通住房信貸、稅收優(yōu)惠政策等的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，加大對居民家庭首套和改善型住房商業(yè)性貸款的支持，進(jìn)一步放寬公積金貸款條件，擴大住房保障范圍，加大外地居民購房落戶優(yōu)惠政策等措施，消納房產(chǎn)庫存，從而進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場。

　　錦園地產(chǎn)副總經(jīng)理祁曉冰表示，此次新政整體上釋放了有利于西安樓市平穩(wěn)向上發(fā)展的積極信號，但如何制定具體措施來確保實施，以及后期的金融、稅費等配套政策，同時非常值得關(guān)注。

　　易道顧問副總經(jīng)理張計衛(wèi)則告訴記者，面對西安市場開發(fā)投資放緩、庫存量加大等一系列現(xiàn)狀問題，此番政策落地的很及時。但在整體經(jīng)濟疲軟，買賣雙方都比較理性的當(dāng)下，該政策對未來一段時間的西安房價不會產(chǎn)生太大影響。

　　關(guān)鍵詞 購房可落戶

　　降低落戶復(fù)雜性 有效刺激外地戶籍購房者

　　對在我市具有合法穩(wěn)定職業(yè)的非本市戶籍居民，2015年7月1日至2016年12月31日期間，在我市行政區(qū)內(nèi)購買建筑面積90平方米（含90平方米）以上商品住房（以買賣合同網(wǎng)簽備案時間為準(zhǔn)）和二手住房（以買賣合同網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)）的，取得房屋所有權(quán)證且繳納一年以上社會保險后，即可在房屋所在地辦理購房本人、配偶和未成年子女的戶籍登記手續(xù)。

　　新政的這一條正是大家所關(guān)注的焦點，也是新政的重頭戲，給外地戶籍購房者提供了極有利的促進(jìn)作用，雖然實施時間僅有一年半，戶型面積也限制在90㎡以上，但是大大降低了落戶的復(fù)雜性，也促進(jìn)改善型客戶積極入市購房。（新華房產(chǎn)記者 段娜）