經(jīng)營收益如何使用

很多年前，央視主持人趙普起訴小區(qū)物業(yè)，要求公示電梯及樓宇外墻廣告經(jīng)營收益情況的案件曾經(jīng)炒得沸沸揚揚。這么多年過去了，小區(qū)樓頂、外墻、電梯廣告的收益歸屬問題得到解決了嗎？王經(jīng)理坦言：“大部分物業(yè)公司都會在每年年初對上一年度的經(jīng)營收入、支出情況進行公示，包括停車費和廣告費，目前這部分收入一般還是歸物業(yè)支配，用于小區(qū)公共部位的維修、看車人的工資等，只有極少數(shù)小區(qū)分給了業(yè)主個人?！?/span>

記者從一家專做居民區(qū)廣告的公司了解到，公司在電梯內(nèi)放置靜態(tài)框架廣告牌，每年需要向物業(yè)公司支付1000至1200元/塊的費用；畫面可滾動的動態(tài)框架廣告位每年每塊費用在1500至1800元。電梯廳的廣告版位價格相對較低，每年費用在700至800元/塊。物業(yè)公司還會根據(jù)小區(qū)所處地段、檔次、規(guī)模、居民狀況等在此基礎(chǔ)上議價。由此看來，一個稍具規(guī)模的小區(qū)，每年的廣告費還是非?？捎^的?！耙粋€5萬平方米建筑面積的小區(qū)，光廣告費每年可收入約5萬元，地段、品質(zhì)好的小區(qū)，一年賺十幾二十萬元肯定是有的?！蓖踅?jīng)理表示。

但事實上，小區(qū)公共空間能否投放廣告，并不是物業(yè)說了算?！段飿I(yè)管理條例》第54條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”但在現(xiàn)實生活中，很少有物業(yè)會挨家挨戶征求業(yè)主的意見，加之各小區(qū)成立業(yè)主委員會的比例極低，業(yè)主的這項權(quán)利長期難以行使。

同理，在小區(qū)內(nèi)部道路或綠地上設(shè)置停車位，也應(yīng)當征求業(yè)主的意見。甄增水教授表示：“業(yè)主不同意設(shè)立車位的，可行使排除妨害請求權(quán)，請求其恢復原狀，拆除車位的標界物。業(yè)主同意的，地上車位的所有權(quán)歸業(yè)主，已收取的租金應(yīng)根據(jù)不當?shù)美颠€法則返還給業(yè)主?！彼瑫r強調(diào)，物業(yè)公司可以收取一定的機動車停放服務(wù)費，其本質(zhì)是一種保管服務(wù)，這個費用應(yīng)屬于物業(yè)公司所有。

京師律師事務(wù)所房地產(chǎn)訴訟法律事務(wù)部主任劉松鴻同樣認為：“無論開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)擅自在小區(qū)公共空間設(shè)立停車位，他們事先應(yīng)取得業(yè)主大會的許可，并與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，對有關(guān)收益分配作出具體約定，比如可約定租金所得用于彌補小區(qū)物業(yè)維修及管理等費用開支后，才能向相關(guān)主管部門申請設(shè)立和運營小區(qū)地面停車場。否則，將構(gòu)成無權(quán)處分的侵權(quán)行為。但實際情況是，有些車位是合法設(shè)置的，而有些車位卻是物業(yè)自己劃線設(shè)置的。車位設(shè)置違法，收費行為自然也違法?！?/span>