“以房養(yǎng)老”為何李鬼頻出

直到母親準(zhǔn)備做手術(shù)，劉某才知道父母這幾年來已將所有積蓄投入包括中安民生在內(nèi)的幾家公司發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品中。不僅僅是劉某的父母，那些選擇中安民生等公司“以房養(yǎng)老”模式投資的老年人，或?qū)⑾萑敕控?cái)兩空、老無所依的境地。日前北京市公安局海淀分局通報(bào)稱，犯罪嫌疑人已被刑事拘留。正規(guī)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品遇冷，打著“以房養(yǎng)老”幌子騙取老年人房產(chǎn)的欺詐案卻被頻頻曝光。專家建議，要盡快制定和出臺(tái)老年人住房反向抵押擔(dān)保政策，將其作為國家政策性業(yè)務(wù)納入我國養(yǎng)老保障體系，鼓勵(lì)供給，滿足需求。

遇冷

4年累計(jì)承保194單

4月9日，北京市公安局海淀分局發(fā)微博稱，針對群眾舉報(bào)其轄區(qū)北京中安民生資產(chǎn)管理有限公司(中安民生資管)及中安民生養(yǎng)老服務(wù)有限公司從事非法集資一事，經(jīng)海淀警方偵查，對涉事公司實(shí)際控制人李某某等88名犯罪嫌疑人刑事拘留。

一方面是“騙子很熱”，另一方面是“市場很冷”，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開展4年來，共有4家保險(xiǎn)公司獲得開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的資格，僅兩家保險(xiǎn)公司推出住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。目前，實(shí)際開展業(yè)務(wù)的僅有幸福人壽一家。

北京青年報(bào)記者從幸福人壽獲悉，截至2019年3月底，幸福人壽反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州8個(gè)城市累計(jì)承保133戶(194單)。平均投保年齡71歲，失獨(dú)孤寡、空巢、低收入老人更具有強(qiáng)烈的投保意愿。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)完成投保的投保人年齡平均在71歲左右，無子女家庭占據(jù)總數(shù)一半。

難點(diǎn)

保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)大動(dòng)力不足

中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文認(rèn)為，開展住房反向抵押有一個(gè)劣勢，那就是基層法律環(huán)境、社會(huì)誠信體系、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)質(zhì)量等方面不盡完善。住房反向抵押貸款是一個(gè)新生事物，很多地方政府部門都是第一次接觸，無論是政策法規(guī)，還是業(yè)務(wù)流程、體系機(jī)制，都需要重新梳理建立。

例如，幸福人壽的“房來寶”每單業(yè)務(wù)從老人簽訂投保意向書、房屋評估、抵押權(quán)人資質(zhì)認(rèn)定、房屋抵押、公證到最終各項(xiàng)手續(xù)完結(jié)領(lǐng)到養(yǎng)老金，通常都要花上2-3個(gè)月時(shí)間，最長的一單歷時(shí)9個(gè)月。例如，在雙方對房屋評估價(jià)值、每月能領(lǐng)取的養(yǎng)老金數(shù)額達(dá)成一致之后，雙方進(jìn)入抵押物及抵押人相關(guān)資質(zhì)認(rèn)定。從實(shí)際操作來看，整個(gè)流程出現(xiàn)了不少需要進(jìn)一步捋順的細(xì)節(jié)。例如，“房屋性質(zhì)”。我國房改后，有的房子在補(bǔ)交土地出讓金后成為可以自由上市交易的商品房，但有的房子由于單位為保密性單位等原因，只能在系統(tǒng)內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

再如“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”。根據(jù)投保條款，投保老人擁有100%完全產(chǎn)權(quán)的房屋才可以做抵押，因此補(bǔ)領(lǐng)結(jié)婚證、房產(chǎn)證增名等也是這個(gè)環(huán)節(jié)的常見問題。

與傳統(tǒng)的抵押貸款都是正向抵押，會(huì)約定一個(gè)具體的抵押期限和金額不同，反向抵押是不能提前約定抵押期限和抵押金額的，由此在部分政府部門的流程、規(guī)定等系統(tǒng)都需要重新設(shè)置，否則無法支持相關(guān)業(yè)務(wù)辦理。

建議

出臺(tái)住房反向抵押擔(dān)保政策

鄭秉文建議，國家出面委托某個(gè)部委具體執(zhí)行，對投保人和承保人提供“雙向保險(xiǎn)”；或國家授權(quán)某個(gè)金融機(jī)構(gòu)，以國家信用為背書，對承保人提供“單向保險(xiǎn)”。要盡快制定和出臺(tái)老年人住房反向抵押擔(dān)保政策，將其作為國家政策性業(yè)務(wù)納入我國養(yǎng)老保障體系，鼓勵(lì)供給，滿足需求。

此外，在法律環(huán)境層面，我國目前的《繼承法》《物權(quán)法》《擔(dān)保法》等還有待完善，存在一些法律銜接的空白點(diǎn)，需要修訂相關(guān)法律條文，為反向抵押創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。保險(xiǎn)公司層面，在產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、支付的模塊化、計(jì)算的價(jià)值化、期限的靈活化等改進(jìn)空間也很大。

同時(shí)，也需要更多符合資質(zhì)的社會(huì)力量，如商業(yè)銀行、公辦或民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都參與到“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)中來。更多市場主體的參與，才能擴(kuò)大正規(guī)軍市場的規(guī)模，增加產(chǎn)品和服務(wù)供給，也會(huì)帶來更大的社會(huì)影響力。

幸福人壽反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)辦公室高級專員陳磊表示：“從這一創(chuàng)新業(yè)務(wù)行業(yè)階段發(fā)展看，還要進(jìn)一步完善相關(guān)配套政策細(xì)則落地及管理辦法出臺(tái)。此次2019年《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)提出，在房地產(chǎn)交易、抵押登記、公證等機(jī)構(gòu)設(shè)立綠色通道，簡化辦事程序，提升服務(wù)效率，這就是回應(yīng)了我們之前的呼吁與訴求，政府發(fā)文何時(shí)盡快落地、怎么執(zhí)行到位還有待相關(guān)職能部門切實(shí)參與、共同推動(dòng)?！?/p>

另外，按照反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)特質(zhì)，他項(xiàng)權(quán)證(不動(dòng)產(chǎn)登記證)上的最高債權(quán)額會(huì)遠(yuǎn)高于現(xiàn)時(shí)評估價(jià)值，《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》對此的定義與解釋存在一定差異與沖突，相對來說，《物權(quán)法》更清晰體現(xiàn)保護(hù)最高債權(quán)額限度內(nèi)的優(yōu)先受償權(quán)。法律層面若能盡快配套與完善，更有利于這一金融創(chuàng)新產(chǎn)品在全國推廣。

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國家批準(zhǔn)的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品，即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，實(shí)際上是一種將住房抵押與終身年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

其操作方式是，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

該產(chǎn)品面對的投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。提供老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的為具備一定資質(zhì)的保險(xiǎn)公司。

2014年6月，原保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，正式啟動(dòng)反向抵押保險(xiǎn)試點(diǎn)，試點(diǎn)城市為北京、上海、廣州以及武漢等4個(gè)城市。2015年3月，幸福人壽的首款住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品獲批上市銷售，試點(diǎn)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段。2018年7月31日，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)正式擴(kuò)大到全國范圍。

4月16日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《意見》，在這份重磅文件中，“養(yǎng)老普惠金融”成為亮點(diǎn)，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)與長期護(hù)理保險(xiǎn)、養(yǎng)老目標(biāo)基金等產(chǎn)品一起被再一次明確提及，包括6方面共28條具體政策措施。其中，在發(fā)展養(yǎng)老普惠金融方面，明確提出“支持商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在地級以上城市開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)”。

本組文/本報(bào)記者 藺麗爽

統(tǒng)籌/余美英